Maior utilização do e-commerce garante crescimento do setor de condomínios logísticos

O comércio eletrônico foi o grande impulsionador do crescimento, representando cerca de 30% das áreas locadas. A entrega de grandes áreas com pré-locações contribuiu para o aumento na absorção e na diminuição do indicador de vacância.

Ataxa de vacância dos condomínios logísticos de alto padrão no Brasil fechou o ano de 2020 em 14,54%, segundo pesquisa First Look, realizada pela JLL. O índice é o menor registrado desde 2013, quando o estudo teve início. Os volumes de absorção bruta e líquida também bateram recordes, tendo acumulado no ano 2,5 milhões de metros quadrados e 1,5 milhão de metros quadrados, respectivamente.

No quarto trimestre, em São Paulo, a Westwing foi responsável pela ocupação de 27.800 m² em Jundiaí. Cajamar contou com grandes absorções: o Mercado Livre, com 75.800 m², e a Ford, com 77.000 m². A montadora também tomou mais de 75.000 m² na região de Sorocaba.

No Rio de Janeiro, a maior negociação foi da Braskem, com mais de 34.000 m² em Duque de Caxias. Outros estados também registraram importantes movimentações, como a Honda, em Manaus, com 15.000 m², e a Amazon, em Pernambuco, também com 15.000 m².

Motivo para comemorar

Na verdade, o ano passado teve início com a perspectiva de uma forte crise imobiliária, comenta Eduardo Herzog, presidente da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais, mas, após os três meses de estagnação, devido ao lockdown, o setor acabou se recuperando rapidamente, terminando o ano com um saldo positivo.

Sem dúvidas, o ano de 2020 ficará marcado para a história do mercado imobiliário no Brasil pelos desafios gerados pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19), mas também pela boa recuperação do segmento e pelos resultados sólidos obtidos, com destaque para o segmento industrial e logístico brasileiro. “Segundo a consultoria imobiliária CBRE, houve recorde na absorção líquida de ABL (área bruta locável) de aproximadamente dois milhões de metros quadrados, além de um aumento sólido na demanda.”

Ainda segundo Hibrahim Cunha, gestor Comercial da LOG Commercial Properties, essa alta foi motivada principalmente pela mudança comportamental dos consumidores brasileiros, que voltaram sua atenção para o mercado online, realizando um alto volume de compras pela internet. Diante deste novo cenário, o comércio eletrônico foi o grande protagonista e vencedor do setor, impulsionando, assim, o segmento logístico para um forte crescimento, chegando à marca de 10% de market share no Brasil e ainda com espaço de sólido crescimento.

Fernando Pasmanik Schilis, diretor da Fulwood, também comemora os resultados de 2020, destacando que o e-commerce fez aumentar o número de locações de imóveis logísticos durante a pandemia. “Em grandes números, alugamos 130.000 m² durante a pandemia, dos quais 94% foram para empresas de e-commerce e 6% para outros setores.”

Adriano Theodoro, CEO da Marmara, também destaca que, em decorrência da pandemia e do expressivo aumento das compras on line, o ano foi impulsionado pelas grandes absorções das operações de e-commerce, e que o movimento aconteceu também em regiões metropolitanas, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte.

“A ano de 2020 foi de grandes desafios, mas foi positivo para o setor. Considerando o eixo Rio/São Paulo, o setor como um todo apresentou baixa taxa de vacância. Com relação ao nosso portfólio operacional, de um milhão de metros quadrados, fechamos o ano com 100% alugado”, também comemora Armando Fregoso, country manager da Prologis no Brasil.

Mais do que o efeito do crescimento do e-commerce, Marino Mário da Silva, CEO da Retha Imóveis, destaca que o setor de galpões e condomínios industriais e logísticos está em uma crescente há anos – prova disso é que mesmo com aumento no estoque nos últimos anos, a taxa de vacância permanece diminuindo.

“Por exemplo, em 2020, a Retha entregou 73.259,76 m² de área privativa do empreendimento Icon Realty Cajamar, que gerenciamos, desde o projeto, implantação e finalização da obra. O empreendimento já está 100% locado. A busca por imóveis próximos a grandes centros consumidores permanece em alta. Diferente de outros segmentos de imóveis coorporativos, como as lages, o setor de galpões e condomínios industriais e logísticos sofreu menos com a pandemia, um pouco disso impulsionado pelo aumento do comércio eletrônico, que contribuiu para manter a estabilidade durante a pandemia, evitando reduções drásticas”, diz Silva.

Já Simone Santos, sócia fundadora da SDS Properties, faz questão de ressaltar que o mercado imobiliário de galpões logísticos industriais estava há anos aguardando por uma retomada. “Jamais imaginávamos que ela viria justamente em um dos piores anos da história. A máxima ‘a crise também gera oportunidades’ foi vivida por nós que atuamos nesse mercado, principalmente por conta do e-commerce, que cresceu seis anos em seis meses e demandou galpões em diferentes regiões do Brasil. A queda na taxa de Selic também abriu caminhos para os fundos imobiliários, gerando volume considerável em transações de imóveis performados”, diz Simone.

Papel do e-commerce

Como se pode perceber pelas respostas anteriores, o e-commerce foi o grande responsável pelo crescimento do setor de condomínios logísticos em 2020.

Otavio Savoia Alves, da Inteligência de Mercado da JLL, destaca que o segmento foi responsável por 29,5% de todas as movimentações durante o ano de 2020. “A região de Cajamar recebeu 295.000 m², com destaque para as gigantes Amazon e Mercado Livre. Esse setor demanda áreas próximas a regiões metropolitanas, onde há uma maior concentração populacional, para assim poder otimizar as operações de transporte.”

De fato, conforme comentam Markus Iwassaki e Clarisse Etcheverry, sócios da EREA, o e-commerce foi o setor que mais cresceu em função da antecipação da tendência do crescimento do público ativo, consumindo através de plataformas de comércio eletrônico, tendência provocada pela pandemia e que já trouxe mudanças para o setor. “Por exemplo, em grandes Centros de Distribuição, com operações de Fulfillment, onde passam a ser mais comuns galpões com grande profundidade operacional, pisos e instalações complementares preparados para automação, preocupações com climatização pela verticalização das operações em mezanino, entre outras mudanças.”

Em galpões com operações cross-docking, last mile e distribuição, a flexibilidade do pé-direito passa a ser mais comum, onde a sua altura passa mais pela necessidade de conforto térmico do que exigência de verticalização de operação. “Os condomínios precisaram de adaptação e curva de aprendizado para administrar um alto volume diário de veículos leves e motos, bem como a viabilização do acesso de veículos dentro dos galpões, dentre várias outras mudanças e outras que ainda estão por vir.”

Os sócios da EREA também dizem que têm vivido o dia a dia destas alterações e necessidades dos seus clientes: a experiência de ter negociado quase 100 pontos de last mile em 2020 em todo o Brasil, para diferentes clientes, trouxe ao time uma bagagem interessante, principalmente em função dos diferentes tipos de padrões construtivos e perfil de proprietários deste tipo de imóvel. Além dos galpões last mile e CDs menores, a EREA também conduziu a negociação de grandes Centros de Distribuição e galpões, totalizando mais de 480.000 m² de galpões alugados em 2020 em 16 estados brasileiros.

Para a LOG, o efeito do e-commerce é uma tendência de consolidação e crescimento que deve permanecer. “Em 2020 saímos de um patamar de 6% para 10% de market share, destacando o crescimento da operação nas regiões Norte e Nordeste, que contribuíram com um aumento de mais de 1/3 do segmento.”

A partir de abril do ano passado – continua o gestor Comercial da Log –, período imediato em que a pandemia teve início no País, foi notório e real o crescimento do e-commerce. Neste período foi verificado um acréscimo de cerca de 40% de novos consumidores, segundo dados do EBIT-Nielsen, chegando a aproximadamente 41 milhões de consumidores brasileiros entre novos e aqueles que já tinham a experiência com o comércio online. Ainda segundo o estudo, as regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste são as com maior oportunidade de desenvolvimento para o e-commerce.

“A LOG está pronta para capturar esta tendência de expansão do setor com o plano de expansão ‘Todos Por 1.4’, com forte presença nestas regiões potencialmente consumidoras e de crescimento no Brasil.”

Fregoso, da Prologis, também observa que o e-commerce foi acelerado pela pandemia e espera-se que cresça em números absolutos em função de uma maior penetração do mercado online no Brasil. “Em 2020, a atuação do comércio online cresceu cerca de 270 bps e as vendas totais cresceram cerca de 48% comparadas ao ano anterior, o que deve impulsionar as oportunidades no nosso segmento.”

O CEO da Retha é outro profissional do setor que aponta o comércio eletrônico como fundamental para manter o mercado em pleno funcionamento em 2020, fazendo com que o setor de galpões e condomínios logísticos e industriais sofresse menos com a pandemia. “Uma tendência que está em nosso radar há algum tempo referente ao e-commerce é a necessidade de galpões menores e próximos a grandes centros comerciais para que a última milha seja mais eficiente. As mudanças devem seguir neste rumo, as melhorias devem ser feitas para atender esta demanda, desde a infraestrutura interna com docas, acesso a veículos menores, como, motocicletas, utilitários e bicicletas, até carregadores elétricos para veículos.”

Simone, da SDS Properties, também salienta staca que o e-commerce não imaginava crescer de forma tão rápida, num curto período. Por isso os principais players tiveram que tomar decisões a toque de caixa, quanto à locação de novos empreendimentos. “Além dos CDs que geralmente ficam num raio de até 30 km de SP, em Extrema, MG, ou em outros importantes mercados, a urgência de que as estregas sejam feitas cada vez mais rápidas faz com que as empresas varejistas e de comércio eletrônico tenham pontos cada vez mais próximos do cliente consumidor final. Esse é o novo perfil de demanda, que chamamos de last mile”, completa a sócia fundadora da SDS Properties

Pelo lado da Fulwood, Schilis também comenta que o mercado não estava preparado para uma aceleração do crescimento tão rápida e, para manter o ritmo aquecido de demanda, será necessário desenvolver novas áreas. Ele completa: atualmente, o e-commerce representa 48% da área bruta locável total do portfólio da empresa. Até março do ano passado, esse valor representava 17,38%. “Apesar do aumento bastante significativo, a adesão ao e-commerce ainda é pequena frente à de outros países, o que nos leva a acreditar que estamos longe da saturação do mercado e que ainda há muito espaço para crescer”, diz Schilis.

Além do e-commerce

Mas, é bom lembrar que, além do e-commerce, diversos outros tipos de empresas têm feito uso dos condomínios logísticos para atender as suas necessidades.

No caso específico do BBP – Brazilian Business Park, por exemplo, segundo comenta o gerente Comercial, Marco Antonio de Oliveira Moyses, além das empresas do segmento de bens de consumo, que trabalham dedicadamente em suas operações logísticas para atender sua estrutura de e-commerce, bem como abastecer seus respectivos mercados, são clientes indústrias dos segmentos alimentício, aeroespacial, automotivo, de bebidas, cosmético, eletrônico, eletroeletrônico e farmacêutico com ou sem suas operações logísticas.

“As empresas de logística e transportes representam quase 30% da ocupação de condomínios logísticos, seguido de varejo e e-commerce que, juntas, representam mais de 50% do estoque ocupado”, apontam, agora, os sócios da EREA.

Atualmente, a LOG dedica 11,3% de sua operação ao comércio eletrônico, sendo que 47% do portfólio comportam clientes que atuam direta e indiretamente com o e-commerce.

“Entre os outros setores, destacamos os segmentos de transportes, com 17,1%, o farmacêutico, com 15,2%, seguido pelo setor de alimentos e bebidas, com 13,2%, além do de bens de consumo e o de varejo, como roupas, calçados e acessórios, entre outros”, completa o gestor Comercial da LOG.

Já no caso da Marmara, os maiores usuários dos condomínios logísticos são os Operadores Logísticos, empresas de e-commerce, farma e varejo em geral. “São diversas atividades, mas majoritariamente ocupados por logísticas, varejistas, farmacêuticas, alimentos e bebidas etc.”, acrescenta Simone, da SDS Properties.

Por seu lado, Fregoso, da Prologis, lembra que no último ano viram crescer a demanda por clientes de e-commerce, farmacêuticas e transportadoras, mas esse é um mercado que mudou muito no país na última década. Houve uma conscientização no setor da importância da eficiência dos Centros de Distribuição e isso refletiu em todos os tipos de empresas.

Alves, da JLL, por seu lado, aponta que o mercado de condomínios logísticos brasileiro é bem diversificado. “Os segmentos mais representativos são varejo e e-commerce, atacado, transporte e logística e veículos e autopeças, sendo que este último apresentou representativo crescimento no 4T 2020 com duas movimentações da Ford – Autopeças, uma em Cajamar e outra em Sorocaba.”

Mudanças

Como se pode perceber, a pandemia gerou ampliação e, principalmente, mudanças no uso dos condomínios logísticos. “A pandemia trouxe a retomada da ampliação e aceleração das áreas construídas especulativas, e mudanças no que diz respeito à flexibilidade de ocupação, podendo atender desde empresas em fases embrionárias até grandes CDs”, elenca Marco Antonio, da BBP.

Ainda por conta do crescimento do e-commerce, os sócios da EREA dizem que todos os setores a ele associados cresceram muito na pandemia, impactando na dinâmica dos condomínios mais próximos aos centros de consumo para as operações de last mile, com aumento representativo de volume de veículos leves e motos em horários específicos. “A pandemia exigiu uma adaptação rápida nos espaços comuns dos condomínios para cumprir o distanciamento exigido. Em um momento em que vários setores ficaram paralisados, os condomínios logísticos operaram com capacidade máxima, o que exigiu dos proprietários adaptações em áreas de restaurantes, salas de reuniões e outras áreas comuns para dar suporte a seus locatários”, completa Theodoro, da Marmara.

Na visão de Cunha, da LOG, os condomínios logísticos se tornaram os protagonistas do mercado imobiliário em 2020, ano em que os shoppings centers e os centros comerciais, como lojas de rua, ficaram fechados por grande parte do ano, e, quando reabertos, precisaram se ajustar quanto aos acessos restritos de horários e quantidade de público. Dessa forma, os centros logísticos se tornaram ainda mais essenciais para a armazenagem, distribuição eficaz dos produtos e a consecutiva entrega aos consumidores, que cada vez mais se tornaram exigentes com a qualidade e rapidez de entrega, além da segurança de suas compras.

Ainda segundo o gestor Comercial da LOG, grandes empresas do mercado de e-commerce no Brasil realizaram altos investimentos em modernização, o que viabilizou entregas em alguns centros comerciais em poucas horas após a realização da compra online. E isso só foi possível devido às operações logísticas modernas, robotizadas e robustas que são feitas por meio de centros de distribuição com alta tecnologia.

Análise diferenciada tem Alves, da JLL. Com a pandemia, algumas empresas devolveram suas áreas administrativas com a intenção de replanejamento operacional e redução de custos. Com este cenário, muitas delas, que possuíam áreas nos dois universos (industrial/logístico e corporativo), optaram por levar a suas operações logísticas para espaços ociosos dentro de condomínios. “Nos próximos períodos, imóveis com operação flex podem ser uma solução para empresas que estão passando por esta situação.”

Exigências

As mudanças trouxeram novas formas de agir por parte do usuário dos condomínios logísticos. E, também, novas exigências também estão sendo feitas por estes usuários.

Iwassaki e Clarisse, da EREA, ressaltam que os usuários estão exigindo bom acesso às rodovias principais, regiões com segurança da vizinhança e equipamentos de segurança patrimonial de ponta, eficiência quanto à relação de área de armazenagem versus área locável total, pátio de manobras, estacionamento e vias de circulação interna que efetivamente atendam a operação, boa disponibilidade de docas e flexibilidade de operar VUCs com niveladoras, infraestrutura adequada de sistemas de proteção de incêndio, qualidade de serviços do condomínio – refeitório, vestiários, entre outros –, gestão ativa e garantia de fornecimento de energia, áreas de descompressão para os funcionários e uma maior preocupação, em geral, com a qualidade do espaço que os colaboradores terão no dia a dia do seu trabalho.

“Localização e preço de locação acessível. Estas são as maiores exigências. Os preços de locação estão sofrendo uma tendência de aumento em função da demanda e com a escassez de terrenos bem localizados será cada vez mais difícil encontrarmos terrenos acessíveis. As boas áreas nas regiões mais procuradas, como Extrema, MG, Cajamar, SP, etc., estão se tornando escassas e caras. Muitas das regiões próximas a São Paulo possuem geografia complicada, com muitos relevos ou, como no caso do ABC, que é uma região limitada de áreas sem restrições ambientais, há pouco índice de aproveitamento construtivo”, complementa Eduardo, da Herzog.

Theodoro, da Marmara, destaca que já há alguns anos tem se exigido muito da eficiência dos galpões logísticos, que trata da relação entre a área de piso do galpão e as outras áreas que fazem parte de seu espaço, que têm que representar cada vez menos. Além disso, mais recentemente, assuntos referentes à ESG – focada nas melhores práticas ambientais, sociais e de governança do negócio – aparecem cada vez mais em pauta.

“Ainda sendo um novo universo a ser explorado, já vemos projetos contemplando geração de energia renovável, reúso de água, pontos para carregamento de veículos elétricos, mobilidade urbana, como uso de bicicletas e carros compartilhados, além de programas que visam melhor qualidade de vida dos usuários”, diz o CEO da Marmara.

Eficiência – não apenas com relação aos galpões, mas também à operação – é outra exigência citada por Fregoso, da Prologis. Ao lado de baixo custo de manutenção da estrutura, ambiente com qualidade para os funcionários, acessibilidade às principais rodovias para escoamento de produtos e foco em sustentabilidade. “Esses fatores impactam na experiência dos clientes dos nossos clientes e, cada vez mais, o consumidor analisa toda a cadeia do produto, da produção até o destino final.”

De fato, as empresas buscam em um condomínio industrial e logístico a capacidade de um bom layout interno, para otimizar ao máximo os espaços disponíveis, piso com capacidade média de 6 ton/m², pé-direito alto e o mínimo de áreas administrativas, tendo em vista a evolução do trabalho remoto.

Além disso – prossegue o CEO da Retha –, a infraestrutura do empreendimento, equipe de segurança, sistema CFTV, áreas de apoio ao motorista, sensores perimetrais, acesso de veículos e pessoas, principalmente por meio transporte público. Sem deixar de mencionar a localização próxima a grandes centros comerciais ou importantes eixos rodoviários. As áreas comuns também têm se destacado, a busca por ambientes confortáveis com ambiência agradável, bem sinalizada, circulação específica de pedestre, áreas para descanso e refeições.

O representante da JLL, por seu lado, diz que a exigência dos usuários está voltada para imóveis com uma maior eficiência logística, tendo pé-direito de 12 metros e capacidade de piso superior a 5 toneladas por m². “Durante a pandemia, uma nova exigência notada, sobretudo no setor de varejo e e-commerce, foi a necessidade de imóveis em regiões próximas a centros populacionais, como Cajamar e Barueri, no Estado de São Paulo”, completa.

Novidades

Ao lado das exigências, os condomínios logísticos também têm apresentado várias novidades.

“Além de acompanhar as tendências de mercado no que diz respeito aos serviços necessários para a instalação de uma empresa em condomínios industriais e logísticos, sempre buscamos estar na vanguarda de tecnologias construtivas e dentro das tendências do conceito indústria 4.0, por isso, buscamos implementar conceitos inovadores tanto na parte do galpão, quanto na parte condominial”, diz o gerente Comercial da BBP.

O que não é novidade, mas está sendo mais usual, é a questão da automação, que exige diferentes níveis de planicidade de piso e requisitos específicos de energia. Também operações em mezaninos mais sofisticados que requerem, além de discussões estruturais, o amplo alinhamento com corpo de bombeiros, aumento na necessidade de vagas, entre outros. “Em regiões onde há falta de estoque de galpões, houve também a demanda para construção sob medida, sendo observado que em função dos baixos patamares de taxa de juros, muitos contratos fugiram da estrutura tradicional de BTS, mostrando um investidor mais confortável a correr o risco do segmento, mesmo em mercados secundários”, pontuam os sócios da EREA.

O diretor da Fulwood também diz que tecnologias estão sendo aplicadas para melhor controle, agilidade nos processos e também para gerar segurança e consequentemente redução de custos. Estas tecnologias são aplicadas desde a portaria dos condomínios até as áreas internas dos galpões e se estendem a empresas terceirizadas.

Se, por um lado, a pandemia acelerou alguns serviços online, como visitas virtuais, assinaturas eletrônicas e videoconferências, uma coisa que a Retha trabalha há tempos é a sustentabilidade, e puderam perceber esta tendência com maior frequência neste último ano em outras empresas, aumentando a perspectiva para os próximos anos, principalmente relacionadas à energia limpa, tanto na geração como na utilização, com veículos elétricos.

“O setor de condomínios logísticos já vinha passando por processos de modernizações e automatizações. Como exemplos, é possível citar operações da Amazon e da Dafiti, que investiram em robotização e desenvolvimento de sistemas próprios para otimização de operações logísticas. Contudo, com a forte demanda que a pandemia trouxe, novas estratégias precisaram ser traçadas. Como um exemplo dessas iniciativas, a B2W apresentou um aumento de seu marketplace, integrando mais vendedores a suas áreas logísticas. Já a Via Varejo usou a situação para replanejar sua distribuição operacional, devolvendo áreas em alguns condomínios logísticos e apostando na utilização de hubs dentro de suas lojas físicas que foram fechadas durante a pandemia. Por fim, o Magazine Luiza aproveitou a situação para um investimento via mobile, com maior integração digital com sua operação física dentro dos condomínios logísticos”, comenta, agora, Alves, da JLL.

De fato, com o novo momento vivido no Brasil, diante da forte demanda verificada no comércio eletrônico, Cunha, da LOG, vê um maior volume de estudos ligados ao novo comportamento do consumidor, às novas tendências de consumo e seus níveis de entrega.

Segundo Theodoro, da Marmara, esta grande representatividade do e-commerce exige dos condomínios adaptação em seu funcionamento especialmente na agilidade do controle de acesso, funcionamento 24/7 e segurança. Em muitos parques esses itens foram supridos através de novas tecnologias, como controles automatizados por QR Code, segurança com uso de drones e melhorias em projetos, como priorizar área de pátio e manobras, acréscimo no número de vagas para veículos de carga e até mesmo adaptações em portarias para atender esta maior demanda de entrada e saída de veículos.

Concorrência

Pelo exposto, há muito espaço para o crescimento do setor de condomínios logísticos e, também, para a entrada de novas empresas, como a americana Exeter Property Group – apontada como a quarta maior gestora de empreendimentos logísticos do mundo, atrás da GLP, Blackstone e Prologis –, que acaba de chegar ao Brasil.

Neste sentido, a pergunta é: o mercado brasileiro comporta novas empresas no setor? “Ao compararmos o mercado brasileiro com o americano, mesmo que guardadas as devidas proporções econômicas, ainda há muito espaço para o mercado de galpões logísticos industriais no Brasil”, opina Marco Antonio, da BBP.

Na verdade, há novas empresas chegando ao país e novas empresas nacionais que terão foco e tese de investimento voltados para desenvolvimento de novos projetos. “Certamente há espaço para mais empresas atuarem neste setor, porém o desafio será a concretização de aquisições de terrenos em regiões com maior liquidez de locação, visando à redução do risco de absorção. Nestas regiões mais nobres os proprietários estão precificando seus terrenos em patamares que só se viabilizam quando o investidor é mais agressivo na premissa do valor de locação ou quando é possível uma operação de permuta parcial ou total, onde o aumento recente do custo de construção é outro fator que tem dificultado as aquisições de terrenos. O mercado brasileiro comporta o crescimento em regiões próximas aos grandes centros consumidores, tendo em vista que o estoque de empreendimentos considerados triple A ainda é baixo se comparado aos mercados estrangeiros consolidados, e a tendência é que as empresas migrem para empreendimentos mais eficientes, com melhor qualidade de projeto e construtiva. A EREA enxerga no futuro um movimento ainda por vir de flight-to-quality para o setor de condomínios e galpões voltados para o last mile em mercados secundários, mas que só será possível mediante o equilíbrio dos custos de construção”, avaliam Iwassaki e Clarisse.

Theodoro, da Marmara, também diz que, além do crescimento natural dos mercados, ainda existe um grande potencial para empresas que visam o movimento flight-to-quality. Além disso, por conta do tamanho do território brasileiro, há regiões que não foram desenvolvidas e demandam produtos de qualidade. “É certo que para isso também se faz necessário que haja investimento e desenvolvimento de infraestrutura por parte do governo. E ainda comparando com mercados maduros como os dos Estados Unidos, a relação de galpões per capita é muito inferior no Brasil, indicando ainda um grande caminho a ser perseguido.”

Simone, da SDS Properties, revela que o mais difícil é que a maioria dos investidores, por conta do risco Brasil, é conservadora e, por isso, quer se manter o mais próximo possível da Capital e da Grande SP. Esse raio é bastante disputado entre esses players. Porém, há outros mercados interessantes, como Extrema, Grande Vitória, Santa Catarina. Mas há resistência de muitos investidores por esses mercados, pois acreditam que são regiões fomentadas pelos incentivos fiscais e uma vez que mudem, as regiões não se sustentariam. São estratégias. “Há, por exemplo, um importante desenvolvedor brasileiro que tem empreendimentos em diferentes regiões e em muitas delas não há competidores e a vacância é sempre baixa”, adiciona a sócia fundadora da SDS Properties.

Ela é complementada por Cunha, da LOG, segundo o qual o Brasil é um mercado promissor e que precisa de desenvolvimento logístico. Apesar de ser um mercado mais concorrido devido ao alto volume da demanda e com terrenos mais valorizados, diz o gestor Comercial, certamente a região Sudeste está e deve permanecer no foco dos principais players do mercado.

“No entanto, a LOG tem um plano sólido e robusto de expansão em todo o País, batizado de ‘Todos por 1.4’, pelo qual entregaremos mais 1,4 milhão de metros quadrados de ABL até 2024, consolidando a presença dos nossos condomínios logísticos nos principais mercados brasileiros.”

Também olhando o cenário brasileiro de maneira macro, Alves, da JLL percebe que o indicador de vacância está em 14,3% e o mercado encontra-se em neutralidade. Contudo, estados como Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Amazonas possuem vacância acima de 20%, ainda mais levando em conta um grande novo estoque (1,9 milhão de metros quadrados) que está previsto para ser entregue em 2021.

Pelo lado da Retha, o CEO da empresa diz que uma concorrência maior faz com que o mercado seja mais exigente.

“No relatório publicado em janeiro pela Retha, em três cenários projetados até 2023, mesmo no pior caso, a taxa de vacância projetada será menor ou igual a que tivemos em 2020, seguindo a tendência de baixa. Já a projeção de estoque é para que em 2022 aconteça um aumento comparado a 2020 e 2021.”

Perspectivas para 2021

A previsão para 2021 é de que o ritmo acelerado permaneça, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, e novas negociações ocorram. Apesar da entrega de mais espaços, a expectativa é de alta absorção e manutenção dos preços.

Ainda segundo a pesquisa da JLL, a vacância dos condomínios deve cair ainda mais e atingir o patamar de 12,43% no Brasil. Em São Paulo, Estado que apresenta o maior volume de movimentações, o índice deve ser ainda mais baixo, por volta de 12,29%.

“Com a continuidade do crescimento das operações de e-commerce, as perspectivas são boas, pois, com a alta procura por galpões logísticos, as taxas de vacância tendem a ser menores e consequentemente menos espaços estarão disponíveis”, pontua Marco Antonio, da BBP.

Outro otimista, Schilis, da Fulwood, faz questão de dizer que alugaram, durante os meses de janeiro e fevereiro, aproximadamente 30.000 m² de galpão e chegaram a sua menor vacância dos últimos anos, totalizando 4%. “Acreditamos que com a vacinação contra a Covid-19, o mercado ganhe força novamente.”

A ele se junta Eduardo, da Herzog, para quem a baixa taxa Selic vem estimulando o mercado imobiliário e, em se tratando de imóveis logísticos, por ter uma alta demanda da área de e-commerce, deve apresentar ainda crescimento.

As perspectivas também são positivas em 2021 para os sócios da EREA, principalmente para o setor de varejo associado ao e-commerce, alimentos e medicamentos. “Quanto aos resultados negativos de outros setores, ainda existe uma imprevisibilidade relativa à velocidade e eficiência do programa brasileiro de vacinação contra a Covid-19, ao impacto fiscal das medidas de enfrentamento da pandemia, ao avanço das reformas tributárias e administrativas e à redução do desemprego para retomada do poder de consumo. O setor automobilístico e varejo físico devem ser um dos mais atingidos se o cenário pandêmico-econômico continuar adverso”, salientam Iwassaki e Clarisse.

As perspectivas para o setor logístico neste ano são as melhores e mais positivas possíveis também para a LOG. Cunha aponta que os principais drivers para este crescimento serão a forte consolidação e o crescimento do e-commerce, que se tornou uma tendência de crescimento nunca visto no País – o que, para muitos especialistas, é uma tendência que veio para ficar. Além disso, o Brasil possui um grande estoque de galpões com baixa qualidade construtiva, sendo assim mais um drive importante de crescimento para os condomínios logísticos.

“Dessa maneira, vemos com maior frequência o movimento denominado e conhecido no mercado imobiliário como flight-to-quality, que é a migração do mercado que ocupava galpões obsoletos, com baixa eficiência logística, para ativos modernos e com alta eficiência operacional e logística, como o padrão ‘Classe A’”, completa o gestor Comercial da LOG.

Também com foco no e-commerce é a análise do crescimento do setor de condomínios logísticos feita por Theodoro, da Marmara. Com o aumento do mercado consumidor, a tendência é que operadores de comércio eletrônico de médio e pequeno porte também tenham mais relevância na ocupação de espaços em condomínios logísticos.

“O crescimento do mercado refletiu numa queda da vacância e aumento dos valores de aluguel. Em mercados mais consolidados, como Guarulhos e Cajamar, a disputa já está nas pré-locações, pois quase não se encontram condomínios logísticos de alto padrão com área disponível. Isso, automaticamente, reflete nos preços praticados”, analisa o CEO da Marmara.

Também para Fregoso, da Prologis, as expectativas para 2021 são positivas. A empresa começou, em 2020, a construção de seis novos galpões que serão entregues em 2021, totalizando mais de 280 mil metros quadrados, dos quais 80% já estão pré-locados. Além desses, o ano de 2021 teve início com a construção de dois novos empreendimentos, localizados na Castelo Branco e na Raposo Tavares, cada um com dois galpões.

A baixa vacância em São Paulo, juntamente com o aumento dos custos de construção, está pressionando o valor do aluguel, diz Fregoso. As condições para o setor estão melhores do que nunca no que se refere ao mercado de capitais e às mudanças estruturais que estão ocorrendo. “Por um lado, você tem a realocação de carteiras de renda fixa, que resultou na entrada de capital no mercado de FII em ritmo acelerado. Por outro, os mercados de capitais locais reconhecem a resiliência dos imóveis logísticos como uma classe de ativos. Ambos apresentam um cenário favorável significativo para o setor em termos de liquidez em busca de uma quantidade finita de ativos disponíveis. Dito isso, os cap rates para galpões de Classe AAA devem continuar comprimindo quando comparados a outros setores.”

De fato, segundo Alves, da JLL, para 2021 é esperada uma grande quantidade de novas áreas entregues, com aproximadamente 1,9 milhão de metros quadrados ao longo do ano. Esse fator pode ser considerado um ponto positivo, pois parte dessa área (27%) será entregue com o espaço ocupado, e a perspectiva é que ao longo do ano novas pré-locações sejam realizadas. Novamente, espera-se destaque do setor de e-commerce, que já possui pré-locações representativas, sobretudo em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.

Os condomínios logísticos permanecem em tendência de alta, principalmente próximos a grandes centros consumidores, também na visão do CEO da Retha. De acordo com relatório mensal da empresa, em janeiro as regiões de Barueri, centro de São Paulo e Embu das Artes foram as mais procuradas. Basta perceber os movimentos que grandes varejistas fizeram no ano passado, durante a pandemia.

Outro fator que deve favorecer o segmento de condomínios industriais e logísticos são os investidores em fundos imobiliários, que tiveram um aumento significativo e ultrapassaram a marca de 1 milhão de pessoas físicas, o que proporcionará novos empreendimentos nos próximos anos.

“O fator que, ainda, pode provocar resultados negativos é a pandemia, com uma possível estabilização, evitando o crescimento maior no curto prazo, devido à falta de insumos, mão de obra e desemprego causados por outros setores mais afetados”, acrescenta o CEO da Retha.

Finalizando, Simone, da SDS Properties, diz que, apesar do excelente desempenho do mercado de galpões logísticos de 2020, as perspectivas para esse novo ano ainda são desconhecidas. Isso porque, além da falta de comando por parte do Governo quanto às reformas e tomadas de decisões racionais para que o Brasil seja visto como um país sério, temos uma pandemia ainda sem previsão de quantas mais mortes teremos e quando voltaremos às nossas atividades, a retomada do comércio, etc. “Ninguém sabe quando a máquina voltará a girar. E isso tende a trazer insegurança para os consumidores e é ai que está o termômetro e diretrizes do nosso principal tomador de espaço: o e-commerce. Esse cenário não significa que os investidores desistiram do Brasil, há muito interesse por aqui, porém, com um olhar mais conservador, voltado no descendimento de novos empreendimentos em regiões óbvias e próximas à capital Paulista”, explica a sócia fundadora da SDS Properties.