Demanda por galpões eleva valor de locação em São Paulo

A forte demanda por galpões de alto padrão nas proximidades da cidade de São Paulo – maior centro consumidor do Brasil – tem resultado em aumentos dos preços pedidos por metro quadrado de locação, e os valores de aluguel de alguns desses empreendimentos já estão em linha ou até mesmo acima dos de parte dos escritórios comerciais situados fora das áreas centrais.

O levantamento feito pela Binswanger considera projetos de galpões e escritórios localizados no raio de 30 quilômetros do Centro da capital paulista.

Os preços médios pedidos por metro quadrado do condomínio Bresco Henry Ford – Osasco (SP), estão em R$ 43,29, segundo a pesquisa, superando os de nove empreendimentos de escritórios. O CLJ Jaguaré – com preço médio de R$ 40,00 por metro quadrado – e outros oito condomínios industriais e logísticos também têm valores  pedidos acima dos de alguns prédios comerciais.

A alta dos aluguéis de galpões no raio 30 km reflete a grande procura por imóveis que possam atender às necessidades logísticas de “last mile”, ou seja, do último ponto para recebimento e distribuição do produto antes da entrega ao consumidor final. Isso pressiona os preços de imóveis de qualidade, de forma escalonada, a partir da proximidade da capital paulista.

No ano passado, o volume de locações de galpões foi recorde no Estado de São Paulo, que responde por quase metade da área de condomínios logísticos do país. Tem havido queda gradual da vacância do segmento e, em um ambiente com calibragem da chegada de novos empreendimentos ao mercado por parte de desenvolvedores e de investidores, os preços estão em alta.

Quanto mais perto da capital paulista ficam os empreendimentos, os valores pedidos tendem a ser maiores, assim como há mais disposição de inquilinos de comércio eletrônico, companhias de bens de consumo, de medicamentos e de produtos hospitalares, além de empresas de transporte e logística em pagar mais pelo aluguel de locais que possibilitem entregas no mesmo dia ou em até 48 horas após a compra.

Essa demanda por galpões para “last mile” tem contribuído para o aumento de interesses de investidores por projetos nos arredores de São Paulo. Um exemplo disso foi a assinatura, recentemente, de carta de intenções  pelo BTLG11 — fundo imobiliário de logística do BTG — para adquirir por R$ 1,75 bilhão portfólio de 11 galpões logísticos no entorno da cidade. Mais de 90% da receita dos ativos da operação resulta de empreendimentos localizados no raio 60 km.

Com a queda dos juros, ainda que em patamar inferior ao que seria o ideal para, de fato, impulsionar investimentos, mais projetos tendem a sair do papel. Nos condomínios mais próximos do maior centro de consumo do país, a tendência é que desenvolver empreendimentos modulares que possam ser fracionados para ocupação por vários inquilinos continue a ser prioridade em relação a erguer os chamados “big boxes”.

O levantamento da Binswanger aponta também que os edifícios de escritórios com preços de aluguel próximos ou abaixo dos de galpões são dos padrões A+ e A e fazem parte da zona descentralizada do mercado corporativo – Santo Amaro, Marginal Sul e Chácara Santo Antônio. Trata-se de endereços com vacância alta e localizações menos centralizadas do que as das regiões prioritárias e consolidadas – Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Itaim Bibi e Jardins –, que concentram prédios de padrão mais elevado na capital paulista. 

Nas regiões centralizadas, o preço médio pedido por metro quadrado é de R$ 173,10, segundo a Binswanger. No Itaim, o valor chega a R$ 248,12 por metro quadrado e, na Faria Lima, a R$ 208,59. Nas áreas descentralizadas, a média é de R$ 74,65.

Na prática, os preços pedidos por metro quadrado de escritórios comerciais, no raio 30 km, seguem muito superiores aos de galpões. Enquanto o segmento corporativo trabalha com a média de R$ 96,72, o de galpões fica em R$ 31,20, de acordo com a pesquisa realizada pela Binswanger.